پیشنهادی به دولت یازدهم: صندوق‏ سرمایه ‏گذاری در املاک و مستغلات

0
432

بخش مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصاد کشور است به طوری که همواره یکی از دغدغه های اصلی دولت ها، تنظیم بازار مسکن بوده است. بخش مسکن طی ۴ دهه اخیر همواره با فراز و نشیب های فراوانی همراه بوده است. افزایش تصاعدی قیمت زمین و مسکن، سوداگری در بازار مسکن، عدم به کارگیری تکنولوژی نوین در ساخت و ساز ها و … از مهم ترین معضلات در این بخش بوده اند. دولت نهم با استراتژی “زمین صفر”، طرح مسکن مهر را در پیش گرفت که با تمام نقاط قوت و ضعف اش اقدامی در جهت تامین و تنظیم بازار مسکن بود. این طرح در دولت دهم ادامه پیدا کرد اما به دلیل کمبود منابع مالی مورد نیاز در دولت یازدهم با مشکلاتی مواجه شده است. همین مسئله سبب شد تا دولت یازدهم به دنبال اتخاذ سیاست های دیگری برای تنظیم بازار مسکن باشد. صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات Real Estate Investment Trust (REIT  یکی از راه هایی است که دولت یازدهم در جهت تنظیم بازار مسکن به آن تمسک جسته است. تاسیس نهادهای سرمایه‏ گذاری در بخش زمین و مستغلات تحت عنوان شرکتهای سرمایه‏ گذاری در املاک و مستغلات، از جمله ابزارهایی است که کشورهای صنعتی از آن استفاده می کنند.

صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، نوعی صندوق سرمایه گذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجمیع می نماید. لذا خرید و فروش املاک و مستغلات،زمینه فعالیت این شرکت ها است. شرکت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اولین بار توسط کنگره ایالات متحده در ۱۹۶۰ و در بند ۸۵۸-۸۵۶ بخش درآمدهای داخلی مورد تایید قرار گرفت که به نام قانون ۱۹۶۰ صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات شناخته شد.
صندوق زمین و ساختمان از مصادیق نهادهای مالی موضوع بند ۲۱ ماده یک قانون بازار اوراق بهادار است که با دریافت مجوز تاسیس از سازمان و اوراق بهادار و تحت نظارت همین سازمان فعالیت می‏نماید. سهام این شرکت ها همچون سایر شرکت های سهامی عام در بورس پذیره نویسی عمومی و معامله می شود. همچنین سهامداران در سود حاصل از املاک موجود در پرتفوی REIT، در استهلاک دارایی ها و غیره سهیم می باشند.

تاریخچه صندوق های Reit
مفهوم اولیه REIT از اصطلاح اتحادیه‏هایِ کسب و کار ماساچوست در اواسط قرن نوزدهم سرچشمه گرفته است. در آن زمان به سبب رشد و تحول صنعتی و انباشت ثروت، تقاضا برای فرصت های سرمایه‏گذاری زمین و مستغلات افزایش یاقت. همچنین قوانین ایالتی در آمریکا، شرکتها را از تملک هرگونه زمین و مستغلات به ‏جز آن دسته از دارایی هایی که لازمه کسب و کارند، منع کردند. بنابراین امکان تاسیس شرکت به عنوان ابزاری برای سرمایه‏گذاری و معامله زمین و مستغلات میسر نبود.
اتحادیه ماساچوست که در مواجهه با این قوانین به وجود آمد و توانست اولین سازمان سرمایه‏گذار در زمین و مستغلات باشد. این نهاد مزایا و کارکردهایی مشابه شرکت ها از جمله قابلیت نقل وانتقال مالکیت، مسئولیت محدود، تخصص مدیریتی متمرکز فراهم نمود.
بعد از موفقیت این اتحادیه در بوستن، اتحادیه‏ها به عنوان ابزاری برای تامین مالی در بخش زمین و مستغلات در سایر شهرها نظیر شیکاگو، آماها و دنور مورد استفاده قرار گرفتند. شرکت (اتحادیه) زمین و مستغلات ماساچوست تا سال ۱۹۳۵ به عنوان مجرای سرمایه‏گذاری باقی ماند. در سال ۱۹۳۵ دادگاه عالی آمریکا معافیت مالیاتی اتحادیه‏ها را حذف نمود و بدین ترتیب اتحادیه ماساچوست به همراه تعداد زیادی از اتحادی‏های مشابه منحل گردیدند.
در سال ۱۹۴۰، اتحادیه‏های باقی‏مانده مجبور بودند برای جذب سرمایه با شرکتهای سرمایه‏گذاری که از لحاظ مالیاتی مورد حمایت بودند (صندوق‏های مشترک سرمایه‏گذاری با سرمایه ثابت که براساس قانون شرکت‏های سرمایه‏گذاری سال ۱۹۴۰ ایجاد شدند) و همچنین سندیکاهای زمین و مستغلات رقابت کنند.
مفهوم اتحادیه زمین و مسکن ماساچوست در دهه ۱۹۵۰ با دفاع حامیان آن به ویژه اتحادیه زمین و مستغلات آمریکا مجدداً احیاء گردید. طرفداران این مفهوم، از دولت مرکزی خواستند تا رفتار مالیاتی مشابه شرکت‏های سرمایه‏گذاری (ایجاد شده توسط قانون سال ۱۹۴۰)، برای اتحادیه‏های زمین و مستغلات اعمال گردد.
این تلاش ها سرانجام در سال ۱۹۶۰ وقتی که قانون مالیات برای ایجاد تسهیلات مشابه صندوق های مشترک سرمایه‏گذاری برای اتحادیه‏های زمین و مستغلات اصلاح گردید، به بار نشست. قانون مذکور به سرمایه‏گذاران خرد این فرصت را داد تا بتوانند در زمین و مستغلات از طریق یک ابزار مناسب سرمایه‏گذاری نمایند. به بیان دیگر براساس این قانون افرادی که توانستند با هزینه اندک، ریسک کمتر و حداقل سرمایه، به طور تخصصی سرمایه‏گذاری نمایند. لذا اولین REIT در سال ۱۹۶۱ در شرایطی به بازار آمد که مفهوم اصلی آن بیش از صد سال قبل بوجود آمده بود.

فراز و نشیب صندوق های Reit
• تا اواخر دهه ۱۹۶۰ صندوق های Reit به عنوان نهادهای سرمایه‏گذاری شهرت چندانی نیافتند. بین سال های ۱۹۶۸ تا ۱۹۷۰ داراییهای REIT به دلیل تغییر شرایط اعتباری و نرخ های بالاتر در سال های ۱۹۶۸-۱۹۷۰، کمبود نقدینگی قابل توجه برای شرکتهای ساخت و توسعه در آمریکا بیش از ۴ برابر افزایش یافت (از ۱ میلیارد دلار به ۷/۴ میلیارد دلار بالغ گردید).
• اگرچه بازدهی REIT ها در سالهای نخستین نسبتاً خوب و قابل توجه بود اما برخی مشکلات REIT های وام رهنی در اوایل دهه ۱۹۷۰ نمایان گردید. رشد بی‏سابقه تاسیس این REITها همراه با تصمیمات ضعیف آنها در سرمایه‏گذاری موجب گردید تا رشد زمین و مستغلات متوقف گردد.
• همین مسئله سبب شد تا کنگره آمریکا تغییرات اساسی در مقررات مالیاتی REITها از طریق اصلاح قانون مالیات سال ۱۹۷۶ ایجاد نمود. این تغییرات در رفع مشکلات و زیان های عملیاتی REIT به طورکامل رضایت‏بخش نبود (به عنوان مثال قانون جدید الزام به تقسیم سود از ۹۰% به ۹۵% افزایش داد). با وجود این، تغییرات مذکور به REITها اجازه داد تا خود را با شرایط رکود اقتصادی تطبیق دهند. قانون جدید احتمال ناکامی REITها به از دست دادن معافیت مالیاتی و قانونی کاهش داد. طبق قانون مذکور در صورتی که REIT ها معیارهایی شامل محدودیت دفعات فروش و دوره نگهداری حداقل ۴ ساله برای داراییهای فروخته شده را رعایت نمایند، مشمول مالیات مستقیم نخواهد شد. با وجود این تعداد زیادی از REIT ها که زیانهای قابل توجهی داشتند به تغییر ماهیت روی آوردند.
• با وجود اینکه بازدهی REIT به نسبت کاهش قابل ملاحظه‏ای که در سال ۱۹۷۴ با آن مواجه شد، توانست در سالهای بعد مجدداً موقعیت گذشته خود را بازیابد اما بازیابی شهرت از دست رفته REIT ها به عنوان نهاد سرمایه‏گذاری، همان طور که روند نسبتاً کند افزایش کل سرمایه در REIT نمایان است، به زمان بیشتری نیاز داشت. تا سال ۱۹۸۲ سرمایه‏گذاران تصور می‏کردند REITها کمتر از ارزش واقعی قیمت‏گذاری شده‏اند. دانستن این موضوع که REITها برای تقریباً یک دهه مورد علاقه سرمایه‏گذاری نبودند، طرز تلقی آنان در مورد ارزش‏گذاری کمتر را تقویت کرده بود.
• بازارهای زمین و مستغلات و قیمت‏های آن در طی اواخر سال ۱۹۸۹ و اوایل دهه ۱۹۹۰ سقوط و تنزل قابل توجهی داشتند. بازده‏های میانگین اسمی (بازده سالانه) REIT که ابتدا از سطح پایین خود در سال ۱۹۸۷ شروع به رشد نموده بود، از مثبت ۱۰% در سال ۱۹۸۸ به منفی ۲۴% در سال ۱۹۹۰ بالغ گردید. مقدار زیاد داراییهایی که بانکها و S&Lهای ناموفق به بازار روانه نمودند، یک عامل مهم در کاهش قیمتهای زمین و مستغلات کاهش مستقیم بازده REIT بود. REITهای رهنی و مختلط بدلیل استفاده بیش از حد از اهرم، در این دوره بیش از دیگران با سختی و مضیقه مواجه شدند. این مساله همچنین برای REITهایی که در زمینه اعطای وام به دفاتر اداری، مشاعات و هتل‏ها به صورت تخصصی فعالیت می‏کردند نیز صدق می‏کند. زیرا بازار برای این دارایی ها درحد زیادی اشباع شده بود.
• با فرو ریختن قیمت‏ها در سال ۱۹۹۰، صنعت REIT یک بار دیگر در موقعیت احیا و بازسازی قرار گرفت. بین دوره زمانی پایان سال ۱۹۹۰ تا انتهای سال ۱۹۹۵، شاخص بازده REIT تا ۱۴۹% افزایش یافت و جمع کل سرمایه حقوق ‏صاحبان ‏سهام به بیش از ۵۶ میلیارد دلار بالغ گردید. به طوری که بخش اصلی سودآوری نیز ناشی از مناسب بودن قیمت و انتشار سهام جدید بوده است. در همین دوره جمع دارایی های REIT از ۴۴ میلیارد دلار به ۹۷ میلیارد دلار رسید. جمع تعداد REIT هایی که در بازار عمومی مورد دادوستد قرار می‏گرفتند نیز از ۱۱۷ مورد در پایان سال ۱۹۹۰ به ۲۲۳ مورد در پایان سال ۱۹۹۵ افزایش یافت. بخش اصلی این رشد از افزایش تعدادREIT های حقوق ‏صاحبان سهام از ۵۷ مورد در سال ۱۹۹۰ به ۱۷۹ مورد در سال ۱۹۹۵ بالغ گردید. در حالی که تعداد REIT های رهنی و مختلط از ۵۵ مورد به ۴۴ مورد کاهش یافت.

 تعریف صندوق های Reit
براساس تعریف ISIC ، صندوق‏های سرمایه‏گذاری در املاک و مستغلات شرکت هایی هستند که در تحصیل و مدیریت در بازار رهن سرمایه‏گذاری می‏کنند. فعالیت این صندوق ها، با سرمایه ثابت سرمایه است. به بیان دیگر تعداد سهام منتشره ثابتی دارند و هرگونه انتشار سهام جدید توسط آنان مطابق با قوانین و آیین‏نامه‏های بورس‏ هایی صورت می گیرد که اجازه معاملات سهام آنها را صادر نموده است.
ارزش سهام شرکت های سرمایه‏گذاری با سرمایه ثابت می‏تواند کمتر یا بیشتر از ارزش خالص دارایی‏های آن به ازای هر سهم باشد. سرمایه‏گذاری‏های این صندوق ها در زمینه املاک و مستغلات بیش از سرمایه‏گذاری در سایر دارایی‏های مالی است.
علت اصلی نام‏گذاری این نوع شرکت ها آن است که معامله سهام این شرکت ها همچون سهام های دیگر در بورس است. خریداران و فروشندگان این سهام کمیسیون‏ها را به کارگزاران پرداخت می‏کنند و نسبت به پرداخت سایر هزینه‏های اضافی (مالیات، بورس و …)، مشابه سایر اوراق بهادار اقدام می‏نمایند.
فعالیت این صندوق ها به دو صورت کوچک و بزرگ است به طوری که از مبلغ ۵۰۰ میلیون ریال تا پنج میلیارد ریال تحت عنوان صندوق کوچک و از پنج میلیارد به بالا به عنوان صندوق بزرگ فعالیت می کنند. اغلب مخاطبان این صندوق های افراد غیر حرفه ای هستند. صندوق املاک و مستغلات با نظارت سازمان بورس با استاندارد وزارت مسکن فعالیت می کنند و این فرصت خوبی را برای افراد با سرمایه کم ایجاد می-کند که در املاک و مستغلات مشارکت کنند.
صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، در طیف وسیعی از املاک و مستغلات همچون مراکز خرید، آپارتمان های مسکونی، انبار کالا، ساختمان های اداری، هتل ها و غیره سرمایه گذاری می نمایند. حوزه سرمایه گذاری برخی از REITها محدود است و لذا صرفا در یک نوع از املاک و مستغلات سرمایه‏گذاری می کنند؛ همانند صندوق هایی که تنها در مراکز بهداشتی درمانی همچون بیمارستان ها، ساختمان پزشکان، خانه سالمندان، و غیره سرمایه گذاری می کنند.

اهداف صندوق های Reit
هدف از تشکیل این صندوق، جمع‏آوری وجوه از سرمایه‏گذاران و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص است. در پایان عمر صندوق(و یا طی دوره فعالیت صندوق به صورت پیش‏فروش)، واحدهای ساختمانی به فروش می‏روند و در نهایت عواید ناشی از این فعالیت بین سهام داران تقسیم می‏شود.
این صندوق ها در واقع یک نوع نهاد سرمایه‏گذاری هستند که با اهداف خاص و با استفاده از مهندسی مالی برای تحقق اهداف زیر طراحی شده‏اند:
۱- فراهم نمودن بستر مشارکت بخش خصوصی در رشد و توسعه اقتصادی؛
۲- فراهم نمودن فرصت سرمایه‏گذاری در دارایی های واقعی؛
۳- فراهم نمودن بستر مناسب برای مشارکت سرمایه گذاران خرد در بخش زمین و مستغلات؛
۴- فراهم شدن امکان مدیریت تخصصی در بخش زمین و مستغلات؛
۵- طراحی ابزارهای مناسب برای مدیریت ریسک سرمایه‏گذاری در بخش زمین و مستغلات؛
۶- تنوع بخشیدن به ابزارها و امکانات مختلف سرمایه‏گذاری در بخش زمین و مستغلات.

ویژگی‏های صندوق‏ های Reit
املاک و مستغلات ویژگی های منحصر به فردی دارند که آن را از بقیه انواع سرمایه گذاری ها (سهام شرکت ها، اوراق قرضه و ارز) متمایز می کند. این ویژگی ها عبارتند از: (Chilnology, 1987)
۱- عدم تقارن اطلاعاتی: در مبادلات املاک و مستغلات، عدم تقارن اطلاعاتی میان طرفین معامله، خریدار و فروشنده وجود دارد.
۲- بازار محلی: بازار املاک و مستغلات محلی است و در محدوده دارایی فیزیکی تعریف می شود و امکان مبادله املاک در بورس های ملی وجود ندارد.
۳- دارایی نا همگن: تفاوت های بسیاری میان املاک مختلف وجود دارد.
۴- قدرت نقدینگی پایین: مبادله املاک و مستغلات به دلیل غیرمنقول-بودن و غیرقابل تقسیم بودن به واحدهای کوچک دشوار است.
۵- قوانین مالیاتی: املاک و مستغلات تحت تاثیر قوانین مالیاتی قرار دارند و مزیت های مالیاتی حاصل از سرمایه گذاری در املاک می تواند عامل مهمی در تصمیم سرمایه-گذاران باشد.
۶- محدودیت عرضه: با توجه به عبارت”زمین جدید تولید نمی شود”، عرضه زمین نسیتا بی کشش است.

 مزایای سرمایه‏گذاری در صندوق های REIT
موسسه ایباتسون (شرکتی پیشرو در تحقیقات سرمایه گذاری) در تحقیقات خود منافع حاصل از سرمایه گذاری در این صندوق ها را به دست آورده است:
۱- افزایش بازده کلی سرمایه گذار و کاهش ریسک کلی در هر دو پرتفوی سهام و اوراق با درآمد ثابت؛
۲- بیشتر بودن نرخ رشد سود تقسیمی برای سهام REIT از نرخ تورم در دهه اخیر؛
۳- موسسه تجاری REITتا حد زیادی بر مبنای ارزش دارایی های قابل محاسبه و ملموس است؛
۴- جلوگیری از پرداخت مالیات مضاعف،
۵- امکان سرمایه گذاری با مبلغ کم در پروژه های بزرگ سرمایه گذاری در املاک و مستغلات؛
۶- کنترل کارایی REIT به طور منظم توسط ناظر مستقل؛
۷- قابلیت پیش بینی جریان درآمدی؛
۸- شفافیت عایدات؛
۹- مناسب بودن بازده کلی.
به طور کل سوابق تاریخی نشان می دهد که سرمایه گذاری در REITs منجر به سطوح بالای درآمد جاری، افزایش قیمت سهم در بلندمدت و ویژگی های ضدتورمی می شود.

 وجوه مشترک صندوق های REIT با سایر فعالیت‏های تجاری
۱- نقدینگی: سرمایه گذاران قادرند که سهام REITs را همانند سهام شرکت های دیگری خرید و فروش کنند.
۲- ارزش دریافتی سهامدار: همانند دیگر سرمایه گذاران در دیگر شرکت های عمومی، سهامداران REITs، ارزش سهام خود را در شکل سود تقسیمی و سود سرمایه-ای دریافت می کنند.
۳- مدیریت فعال/ حاکمیت شرکتی: REITs که به طور عموم مورد معامله قرار می گیرند، معمولا به صورت حرفه ای مدیریت می شوند. آنها به همان اصول حاکمیت شرکتی که در همه شرکت های بزرگ به کارگرفته می شوند، وفادارند. این شرکت ها دارای یک تیم مدیریت ارشد هستند که توسط یک مدیر عامل (CEO) هدایت می شود. این مدیر عامل چشم انداز استراتژیک کلی شرکت و حقوق صاحبان سهام موسسه را مدیریت می کند. مدیر عامل توسط هیئت مدیره ای منصوب می شود که خود توسط سهامداران REIT انتخاب می شوند.
۴- شفافیت اطلاعاتی: REITs همانند دیگر شرکت های عمومی می-بایستی به طور دوره ای اطلاعات مالی خود را به سرمایه گذاران ارائه دهند.
۵- مسئولیت محدود: سرمایه گذاران هیچ مسئولیت شخصی در قبال بدهی های REITs که در آن سرمایه گذاری کرده اند، ندارند.
۶- اهرم پایین: یکی از دلایلی که REITs در طبقه سرمایه‏گذاری قرار گرفته اند اهرم مالی پایین آنهاست.
دسته بندی صندوق های Reit
REIT ها را عموماً می توان به سه نوع تقسیم بندی نمود:
۱- شرکت‏های خرید و فروش املاک و مستغلات
این نوع شرکت ها در ساخت انواع مشخص ساختمان‏ها از قبیل: آپارتمان، تفریح گاه منطقه‏ای، ساختمان-های اداری و یا تسهیلات اجاره‏ای تخصص دارند. این شرکت ها فعالیت خود را متنوع و گسترده در مناطق مختلف انجام می دهند تا ریسک تجمع دارایی‏ها و فعالیت خود در یک منطقه را کاهش دهند.
۲- شرکت‏های سرمایه‏گذاری املاک و مستغلات رهنی :
کمتر از ۱۰ درصد کلیه شرکت‏های سرمایه‏گذاری املاک و مستغلات در گروه خاصی تحت نام شرکت‏های سرمایه‏گذاری املاک و مستغلات رهنی طبقه‏بندی می‏شوند. این شرکت ها تسهیلات مالی را به صورت اوراق ‏بهادار به شرکتهای املاک و مستغلات ارائه می‏دهند. به این مفهوم که تامین مالی این شرکت‏ها را از طریق صدور اوراق بهاداری با پشتوانه اسناد رهنی انجام می‏دهند. این نوع شرکت‏های سرمایه‏گذاری مستلزم تجزیه و تحلیل خاصی می‏باشند. این قبیل شرکت ها، تامین مالی شرکت‏هایی را بر عهده دارند که ابزارهای مالی مختلفی را به منظور کاهش ریسک نوسانات نرخ بهره استفاده می‏نمایند.
۳- شرکت‏های سرمایه‏گذاری در املاک ومستغلات ترکیبی :
این نوع از شرکت‏ها ترکیبی از Equity REIT و Mortgage REIT می‏باشند که هم به طور مستقیم در املاک و مستغلات سرمایه‏گذاری می‏کنند و هم به دارندگان املاک وام پرداخت می‏کنند.

 منابع
۱. بازارها و نهادهای مالی؛ فرشاد هیبتی، هاشم نیکومرام، فریدون رهنمای رودپشتی؛ ناشر: دانشگاه آزاد اسلامی، واحد علوم و تحقیقات، چاپ اول، بهار ۱۳۸۷؛
۲. شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات؛ سیروان امینی، دی ماه ۸۴ ؛
۳. صندوق های زمین و ساختمان؛ بهنام چاوشی، سال ۱۳۹۰؛
۴. دکتر حسن نژاد؛ هادی سراوانی، “صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات”، آذر ۱۳۸۷؛
۵. Real Estate Investment Trusts And Fundamentals of Real Estate Investments: A Case of Turky. Dr.G.Cenk Akkaya, Dr.Nilgun Kutay, Dr.Mine Tukrnmez.
۶. Frequenty Asked Questions About REITs, National Association of Real Estate Investment Trusts.
۷. www.rdis.ir
۸. www.nareit.com

نظر بدهید