آیا مسکن وارد فاز رونق شده است؟

0
139

ناظراقتصاد: دفتر اقتصاد مسکن در گزارشی توضیح داده که حجم معاملات مسکن تهران ۵۰ درصد رشد داشته است و نیز قیمت مسکن نسبت به آذر سال قبل ۱۳ درصد افزایش داشته است. آیا این به معنی ورود کل بازار مسکن به دوره رونق است؟

لازم است ابتدا نگاهی به نحوه محاسبه میانگین قیمت مسکن بپردازیم. بعد از راه‌اندازی سامانه جامع اطلاعات مسکن روش آمارگیری قیمت مسکن از نمونه‌گیری به بررسی کل جامعه معاملات تغییر کرد. به بیان بهتر میانگین وزنی کل معاملات ثبت شده در سامانه به عنوان میانگین قیمت هر مترمربع اعلام می شود. این دقیقا همان مسئله اصلی است. میانگین قیمت مسکنی که معامله شده افزایش یافته است نه میانگین قیمت مسکن!
باز درباره حجم معاملات بر خلاف تصور عموم منظور این گزارش از حجم معاملات نه جمع پول رد و بدل شده در معاملات، بلکه تعداد آنهاست. تعداد معاملات ۵۰ درصد رشد داشته است و به ۱۷ هزار مورد رسیده است اما این که این تعداد معادل چه حجم ریالی است یک مسئله متفاوت است.

با مروری بر نقشه مناطق پر معامله در سال‌های ۹۵ و ۹۶ به وضوح مناطق ۴ و ۵ در صدر لیست هستند و فاصله بسیار زیادی هم با رقبای خود دارند، مناطقی با ظرفیت املاک متوسط و کوچک.

در واقع بازار مسکن به سه قسمت تقسیم شده است: بازار مسکونی کوچک و متوسط، بازار مسکونی لوکس و بازار تجاری. همه افزایشی که درباره آن صحبت می شود در بازار اول متراکم شده است و بازار دوم و سوم در بهترین وضعیت کمتر از تورم رشد داشته‌اند و تعداد معاملات و سهم از کل در مناطق قابل اسناد به سایر بازارها تقریباً تغییری نکرده است.

این رویه به دلایلی لزوما مناسب نیست:

۱- به دلیل تراکم نیاز سرمایه‌گذاری در سالهای ۹۰ و ۹۱ درمسکن الگوی ساخت مسکن به سمت مسکن لوکس با متراژ بزرگ رفت. بعد از رکود شدید ناگهانی بخش مهمی از دارایی ملی در این نوع دارایی‌ها قفل شده است و تداوم وضعیت موجود هم کمکی به خروج از این وضعیت نمی‌کند.

۲- به دلیل درگیری بودن دارایی بخش ساخت و ساز در تقاضای سرمایه‌گذاری موصوف در بخش اول و نیز کاهش تعداد کلنگی در سال‌های رونق ساخت و نیز رکود عمومی در سال‌های ۹۳ و ۹۴ و نیز بسیار هوس برانگیز بودن نرخ بهره در این سال‌ها، امکان صعود تعداد پروانه‌های صادره در مسکن متوسط عملاً در سالهای ۹۳ تا ۹۵ به آن صورت میسر نشد. امری که به نوبه خود باعث شده در بافت‌های مناسب عرضه آپارتمان نوساز بسیار کمتر از تقاضا باشد این امر باعث می شود رونق در این زیر بخش با احتمال زیادی تورمی باشد نه غیرتورمی (چنان که در همین فاز پیش رونق و علیرغم باقی بودن نرخ سود بالا باز هم میزان رشد قیمت به مراتب بیشتر از تورم باشد) این امر بر تقاضای مصرفی مسکن اثر مثبتی نخواهد داشت و خیلی زود اثر مثبت تسهیلات صندوق یکم را کاهنده خواهد کرد. فهرستی از راه حل‌ها در این باره قابل بررسی است، از جمله نوسازی بافتی با روش‌های نوین ساختمانی به نحوی که عرضه همپای تقاضا حرکت کند.

نظر بدهید