سیاست‌گذاری مسکن در انگلیس

0
445

ناظراقتصاد: سیاست‌گذاری مربوط به مسکن در همه کشورها از سیاست‌های مهم به شمار می‌رود. هدف از این نوشتار، بررسی بازار مسکن و سیاست‌گذاری مربوط به آن در انگلیس است. در این کشور شهرنشینی توسعه‌یافته ‌است و ۸۲ درصد از مردم انگلیس در مناطق شهری زندگی می‌کنند. شناسایی سیاست‌گذاری این کشور و معایب و مزایای آن تصویر روشنی از سیاست‌گذاری مسکن به نهادهای سازمانی در حوزه مسکن ارائه می‌دهد. این امر به دولت‌های آسیا کمک می‌کند درس‌هایی از پیاده‌سازی سیاست‌گذاری مسکن در کشور خود بیاموزند.

می‌توان از انگلیس به عنوان کشور مالکان نام برد، اگرچه میزان مالکیت در این کشور در سال‌های گذشته کاهش یافته و از ۶۹.۳ درصد در ۲۰۰۲م به ۶۳.۵ درصد در ۲۰۱۳م رسیده ‌است، نگرانی اصلی انگلیس در حوزه سیاست‌گذاری، کمبود مسکن در این کشور است. سیاست‌گذاری‌هایی در انگلیس مانند «تلاش برای خرید خانه» انجام شده که هدف از آن رفع کمبود مسکن و بحران مالی برای خرید آن توسط مردم است. این نوع سیاست‌گذاری‌ بر حمایت از تقاضاکنندگان تاثیر می‌گذارد، چرا که عرضه مسکن به شدت در این کشور به دلیل افزایش قیمت مسکن محدود است. تحقیقاتی که در سال‌های اخیر انجام شده، نشان می‌دهد سیاست‌گذاری‌های این کشور در راستای افزایش مالکیت خانه در بین شهروندان است.

بازار مسکن در انگلیس

قیمت مسکن در انگلیس به‌خصوص در لندن و جنوب شرقی انگلستان از گران‌قیمت‌ترین مناطق در جهان است. بر طبق ارزیابی جهانی در ۲۰۱۵م، قیمت هر متر مربع آپارتمان در لندن در رتبه دوم بعد از موناکو به لحاظ گرانی قرار دارد. همچنین، به لحاظ اجاره، اجاره خانه در انگلیس بسیار گران است. جدول ذیل قیمت مسکن در لندن و انگلستان را با بقیه نقاط جهان مقایسه می‌کند. همان‌گونه که جدول ذیل نشان می‌دهد هزینه مسکن در انگلستان، دو برابر آمریکا است(۱).
مسکن , بازار مسکن , قیمت مسکن

هزینه مسکن در انگلیس در مقایسه با درآمد جامعه نیز در سطح بالایی قرار دارد. همچنین، قیمت مسکن، علاوه بر اینکه در سطح بالایی قرار دارد، بسیار بی‌ثبات است. شاخص قیمت مسکن در انگلیس از ۱۱۳ درصد به ۲۱۳ درصد رسیده‌است. علی‌رغم افزایش درآمد و رشد جمعیتی به دلیل شبکه مهاجر و رشد واقعی و اسمی قیمت مسکن، ساخت خانه از دهه ۱۹۶۰ به شکل گسترده‌ای کاهش یافته‌ و منجر به کمبود مسکن در این کشور شده است. براساس آمار بین ۱۹۷۴ تا ۲۰۱۳م، ضمن افزایش قیمت مسکن در این کشور، ساخت مسکن در انگلستان ۵۰ درصد کاهش یافت.

افزایش قیمت مسکن در این کشور بر مالکیت مسکن نیز تاثیر گذاشت و منجر به افزایش مالکیت در دهه ۱۹۸۰م شد که متاثر از برنامه‌ای تحت عنوان «قانون خرید» بود و توسط مارگارت تاچر در همان دهه ارائه گردید. در نتیجه، ۵۵.۴ درصد از مردم انگلیس مالک، ۳۳.۱ درصد مستاجر مسکن اجتماعی و ۱۱.۴ درصد مستاجر خصوصی بودند. دهه ۱۹۸۰م دوران اوج گردش مالی در حوزه مسکن انگلستان بود. در این دوره، دولت مارگارت تاچر مردم را تشویق می‌کرد تا مسکن‌های دولتی‌ را که اجاره کرده‌اند، خریداری کنند. بسیاری از افراد پس از خرید، آنها را فروخته و به‌ جای دیگری نقل‌مکان ‌کردند. از آنجا که بانک‌ها در کنار فعالان بخش مسکن وارد بازار وام‌های رهنی شدند، اعتبارات اعطایی رشد یافت و این عامل سبب شد تا مردم انگلیس به‌ وام‌های رهنی هنگفت برای خرید خانه‌های بزرگ دسترسی یابند. در ۲۰۰۹م، نرخ جابه‌جایی خانه در انگلستان کاهش یافت و جابه‌جایی یک خانه میان خانوارها هر ۲۵ سال یک‌بار رخ می‌داد. پس از بحران مالی ۲۰۰۸م که قیمت‌ها کاهش یافت، تعداد بسیار کمی از مالکان بودند که خواستار فروش مسکن‌های خود بودند، چراکه نمی‌خواستند کمتر از آن چیزی که برای خانه‌هایشان هزینه کرده‌اند، نصیبشان شود (۲).

سیاست‌گذاری مسکن در انگلستان

سیاست‌گذاری‌های مسکن که در انگلیس اجرایی شده، به شرح ذیل می‌باشند:

۱- مسکن اجتماعی

ظهور مسکن اجتماعی در انگلستان از ۱۹۱۹م آغاز گردید. قدرت‌های محلی سازندگان اصلی مسکن‌های اجتماعی تا ۲۰۰۷م بودند. در ۲۰۰۸م اتحادیه‌های مسکن از شورای محلی در ساخت مسکن‌های اجتماعی پیشی گرفتند. لازم به ذکر است اتحادیه‌های مسکن، سازمان‌های خصوصی و غیرانتفاعی بودند که خانه‌های ارزان‌قیمت را برای خانوارهایی که نیاز به مسکن داشتند، فراهم می‌کردند. مسکن اجتماعی به خانوارهای با درآمد پایین و قشر آسیب‌پذیر جامعه کمک می‌نمود تا به خانه‌های مناسب دسترسی یابند (۳).

دستاوردهای مسکن اجتماعی در انگلستان عبارت است از:

🔷 حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر اجتماعی مانند پیران، معلولان و زنان سرپرست خانوار

🔷 فراهم نمودن مسکن برای اقشار کم‌درآمد

🔷 از ابتدا مسکن به‌قصد اجاره ساخته می‌شود، اما پس از مدتی در معرض فروش به مستأجرانی که از شوراهای شهر مسکن اجاره کرده‌اند، قرار داده می‌شود. بنابراین، هم مسکن استیجاری و هم اجاره به‌شرط تملیک یکجا در یک طرح قرار داده می‌شود.

۲- برنامه کمک به خرید مسکن

به دنبال افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر در انگلیس و کاهش توان خرید مردم در بازار مسکن، دولت طرحی به نام کمک خرید مسکن اعلام کرد. هدف اصلی این برنامه کمک به خانه‌دارشدن آن افرادی بوده که پول اولیه زیادی برای خرید مسکن ندارند، اما توان پرداخت قسط را دارند. برای این منظور، دولت قبل از اجرای این برنامه، کمک هزینه مسکن کارمندان و کارگران و دستمزدها را کمی بالا برد. بعد، این برنامه را به اجرا گذاشت. این برنامه از ۲۰۱۳م به اجرا گذاشته‌ شد. این طرح دارای ۳ بخش است: وام مشارکتی خرید مسکن، تضمین وام خرید مسکن و گزینه‌های ویژه. نکته مهم اینکه، این برنامه شامل خانه‌هایی با حداکثر قیمت ۶۰۰ هزار پوند می‌شود (۲).

۱- وام مشارکتی خرید مسکن
دولت تا ۲۰ درصد از قیمت خرید مسکن را وام می‌دهد، خریدار باید ۵ درصد از قیمت مسکن را سپرده‌گذاری کند و ۷۵ درصد باقیمانده، وامی است که از بانک دریافت می‌کند. خریدار از مالیات و هزینه‌های اضافی وام ۲۰ درصدی که دولت به او می‌دهد، در ۵ سال اول مالکیت خانه، معاف است.

۲- تضمین وام خرید مسکن
در این شیوه، دولت به نهاد توسعه‌گر(وام‌دهنده) تضمین خرید وامش را می‌دهد یعنی نهاد توسعه‌گر هنگام دادن وام خرید مسکن به خریدار از تضمین دولت به جای تضمین خریدار برخوردار است. به این ترتیب و با این تضمین دولتی، وام‌دهندگانی که در این طرح شرکت می‌کنند، می‌توانند با خیالی آسوده‌تر وام‌های کلان به خریداران مسکن بدهند که گاهی ۸۰ تا ۹۵‌ درصد قیمت خانه را شامل می‌شود. خریدار مسئول بازپرداخت اقساط است، اما دولت آن را تضمین می‌کند. با این شیوه، خریدار با داشتن ۵‌ درصد قیمت یک خانه می‌تواند با دریافت وام صاحب کل خانه شود.

۳- گزینه‌های ویژه
در این بخش ۳ گزینه برای کمک به خریداران مسکن وجود دارد:

الف- طرح مالکیت اشتراکی
در این طرح، متقاضی بخشی از سهم واحد مسکونی را (مثلا بین ۲۵ تا ۷۵ درصد) خریداری می‌کند و برای آن سهم باقیمانده از ارزش خانه اجاره پرداخت می‌کند. متقاضی می‌تواند در طول زمان سهم بیشتری از ارزش خانه را خریداری کرده و به مرور به سهم خریداری شده خود اضافه کند. البته، کسانی که به این شیوه می‌توانند صاحب مسکن شوند، باید شرایط خاص را داشته ‌باشند که عبارت است از: درآمد سالانه ۸۰ هزار پوند یا کمتر(۹۰ هزار پوند در لندن)، خانه اولی‌ها و افراد سالمند و معلول.

ب- حق تقدم خرید
این گزینه شامل کسانی می‌شود که دست‌کم ۵ سال اجاره‌نشین بوده و از مسکن‌های اجاره‌ای شوراهای شهری استفاده کرده‌اند. این افراد حق تقدم خرید مسکن با تخفیف ویژه را دارند.

پ- خرید خانه نوساز
این گزینه فقط برای خرید خانه‌های نوساز با قیمت حداکثر ۵۰۰ هزار پوند است. در این گزینه، خریدار با سپرده‌گذاری ۵ درصدی می‌تواند بقیه قیمت خانه را وام با بهره اندک بگیرد. خانه‌ای که به این شیوه خریداری می‌شود باید علاوه بر نوساز بودن، خانه اول فرد باشد و به طور حتم در آن زندگی کند و نمی تواند آن را اجاره بدهد. خریدار باید به تنهایی این خانه را بخرد، نه به صورت مشارکتی. خانه باید توسط شرکتی ساخته شده باشد که بخشی از پروژه کمک به خرید مسکن دولت انگلیس باشد. برای خرید خانه به این شیوه، محدودیت و شرایطی از نظر سطح درآمد وجود ندارد، ولی نمی‌توانید برای خرید خانه به این شیوه، از وام نوع دیگری استفاده کنید.

نتیجه‌گیری

تجزیه و تحلیل بازار مسکن در انگلیس و سیاست‌گذاری‌هایش نشان می‌دهد سیستم برنامه‌ریزی انگلستان دلیل اصلی بحران مالی مسکن است. برای مثال، برنامه «کمک به خرید» بیش از آنکه منجر به افزایش عرضه مسکن گردد، منجر به افزایش قیمت مسکن گردید. سیاست‌گذاران در انگلستان با مشکل مسکن و خانه‌دارشدن مواجه هستند. سیاست‌گذاریهایی در انگلیس مانند کاهش نرخ بهره وام مسکن یا برنامه «کمک به خرید» نتوانستند ریشه‌های مشکل مسکن را درمان کنند. آنچه در سیاست‌گذاری مسکن مهم است توجه به همه ابعاد به شکل متوازن به جای توجه به یک بعد می باشد. برای نمونه، برنامه «کمک به خرید» به شکل یک‌بعدی تنها بر تقاضای مسکن از طریق سوبسید و یارانه متمرکز گردید، بدون توجه به این مسئله که این امر منجر به رشد قیمت می‌گردد. به طور کلی، بحران کنونی مسکن در انگلیس ناشی از کمبود عرضه و افزایش تقاضا به خصوص تقاضاهای خارج از این کشور است. برای پاسخ به نیاز مسکن در انگلیس باید ۳۰۰ هزار باب مسکن جدید در این کشور ساخته شود که در عمل قابل‌اجرا نیست.

منابع

Hilber.C.A.L.(2015).Help to buy ISA will end up feathering nests of the wealthy –here is how.The conversation. 19 March.

Christian.A.L.(2016).Housing policies in United Kingdom,Switzerland,and United States : Lessons Learned.

Wheeler.B.(2015).A history of social housing.

نظر بدهید