سیاست‌گذاری مسکن در ژاپن

0
3030

ناظراقتصاد: کشور ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم با کمبود ۴.۲ میلیون واحد مسکونی روبرو شد. دولت اقدامات اضطراری از جمله ساخت‌و‌ساز مسکن موقت را انجام داد. دولت بعد از جنگ، قوانین و سازمان‌هایی در حوزه مسکن ایجاد نمود که در ذیل به آن‌ها اشاره می‌شود:

۱-بنگاه وام مسکن

در اوایل دهه ۱۹۵۰م، بعد از اینکه اقتصاد ژاپن شروع به بهبود نمود، این کشور در صدد ایجاد نظام‌هایی برای عرضه مسکن دایمی بود. در ۱۹۵۰م، بنگاه وام مسکن به‌منظور ارایه وام‌های بلند‌مدت و کم‌بهره تاسیس شد. از طریق حمایت‌های دولت مرکزی بنگاه وام مسکن وام‌هایی در اختیار سازندگان و خریداران مسکن قرار داد. شرکت‌های محلی ساخت مسکن نیز می‌توانستند برای ساخت خانه‌های استیجاری یا ملکی به شکل مشارکت با شرکت‌های خصوصی وام دریافت کنند. تمرکز این بنگاه بر افزایش ساخت مسکن از طریق اعطای وام به دلیل شکاف بین عرضه و تقاضا بود. اعطای وام به متقاضیان ساخت مسکن استیجاری، شرکت‌های ساخت محلی مسکن و شرکت‌های نوسازی شهری از جمله این موارد بوده ‌است. این سیاست منجر شد شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور ژاپن از رقم ۱.۱۶ در ۱۹۴۸م به ۱.۰۶ در ۱۹۵۸م برسد (۱).

۲-مسکن عمومی

در ۱۹۵۱م، قانون ساخت مسکن عمومی به تصویب رسید. در راستای این قانون دولت مرکزی به ارایه یارانه به دولت‌های محلی به‌منظور عرضه مسکن اجاره‌ای ارزان‌قیمت می‌پرداخت. ارایه این یارانه‌ها این امکان را می‌داد که مسکن با قیمت پایین‌تر از بازار عرضه شود. هدف از ارایه مسکن عمومی مقابله با مشکل کمبود مسکن به دلیل ویرانی‌های بعد از جنگ جهانی دوم بود. متقاضیان این نوع خانه‌ها باید دارای شرایط خاصی مانند سطح درآمدی کمتر از مقدار تعیین‌شده و تاهل را دارا بودند و توانایی تهیه مسکن را نداشته‌باشند. در سال ۲۰۱۶م، میزان واحدهای مسکن عمومی ساخته‌شده ۲.۱۷ میلیون واحد مسکونی هست. دولت محلی که مسکن عمومی را فراهم می‌کند، اجاره ماهیانه را براساس معیارهایی مانند درآمد ساکنین، اندازه مسکن، مکان آن و سن خانه تعیین می‌کند. ساکنان مسکن عمومی از طریق سیستم قرعه‌کشی انتخاب می‌شوند، اما افراد بی‌بضاعت که مشکل مسکن دارند به‌خصوص سالمندان، خانواده‌های تک‌والد و افرادی که دارای ناتوانی و معلولیت هستند، دارای امتیاز و در اولویت قرار می‌گیرند.

۳-شرکت ساخت مسکن ژاپن

در سال ۱۹۵۵م شرکت ساخت مسکن تاسیس شد. هدف از تاسیس این نهاد غلبه بر کمبود مسکن به دلیل هجوم مردم به شهرهای بزرگ بود تا بدین‌وسیله زمین و مسکن برای افراد مشغول به کار در این نواحی تامین نماید. برای مثال، تامین مسکن برای کارگرانی که در شهرهای بزرگ ژاپن مشغول کار بودند. به‌طورکلی، در دوران رشد اقتصادی ژاپن به دلیل گسترش جمعیت در شهرهای بزرگ کمبود مسکن وجود داشت. دلیل دیگر تغییر ساختار خانواده از خانواده گسترده به خانواده هسته‌ای بود. در سال ۱۹۶۵م نیز قانون شرکت‌های محلی عرضه مسکن به‌منظور تامین مسکن کارگران تصویب شد. این شرکت به ساخت خانه‌هایی تحت عنوان «دانچی یا مجموعه‌های آپارتمانی» اقدام نمود که به «شهرهای جدید» معروف شدند. در حال حاضر، مجتمع‌های مسکونی مشاع با تجهیزات مناسب برای گروه‌های مختلفی مانند؛ زوج‌های جوان و افراد مجرد در پاسخ به نیازهای جامعه در حال تغییر ژاپن در محدوده شهری ساخته می‌شود. نکته مهم در این سیاست‌گذاری این نکته ‌است که با افزایش تراکم ساخت و افزایش بهره‌وری زمین‌های شهری به تقاضای روز‌افزون مسکن بعد از پایان جنگ جهانی دوم پاسخ داده‌است. موفقیت این طرح‌ها بدین دلیل است که در ژاپن این طرح‌ها در محدوه شهری و نه خارج از آن با تامین همسان زیرساخت‌های عمومی انجام‌شده است (۲).

۴-برنامه پنج‌ساله ساخت مسکن

در سال ۱۹۶۶م نیز قانون «برنامه‌ریزی ساخت مسکن» تصویب شد که هدف از آن بسترسازی برای همکاری دولت مرکزی و دولت محلی به‌منظور ساخت مسکن بود. تحت این قانون برنامه‌های پنج‌ساله ساخت مسکن به‌وسیله بخش خصوصی، دولت مرکزی و دولت محلی انجام گرفت. این برنامه‌ها منجر به شتاب در ساخت‌و‌ساز مسکن گردید؛ به‌گونه‌ای که در سال ۱۹۷۳م تعداد کل خانه‌ها بیشتر از تعداد خانوارها در کل مناطق و نواحی شهری بود. بنابراین، ژاپن به هدف خود «هر خانواده یک مسکن» دست‌یافت و دو دهه بعد از پایان جنگ مشکل کمبود مسکن حل گردید. در نتیجه، برنامه پنج‌ساله از کمیت بر مساله کیفیت مسکن متمرکز گردید. برای مثال، در هفتمین برنامه پنج‌ساله مسکن که بین سال‌های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۰م بود اهداف اساسی ذیل دنبال می‌شد:
الف-عرضه خانه با کیفیت مناسب
ب-ساخت خانه راحت همراه با محیط اطراف آن‌ها
پ-تدوین «طرح جامع مسکن» به‌منظور سیاست‌گذاری ساخت مسکن دولتی، توسعه زمین‌های مسکونی و تامین سرمایه توسط دولت.

طرح جامع مسکن دارای اهداف کمی نیز بود. برای مثال، تا سال ۲۰۰۰م نیمی از خانواده‌ها باید بتوانند در خانه‌های بزرگ‌تر و با کیفیت بهتر زندگی کنند. دولت به‌منظور تحقق این اهداف درصدد بود تا سال ۲۰۰۰م تعداد خانه با کیفیت مناسب و میانگین ۱۰۰ متر‌مربع ایجاد نماید. همچنین، خانه‌های استیجاری که حداقل استاندارد ۵۰ متر‌مربع فضا را برای خانواده چهارنفره ندارند، حذف نماید. ت-ایجاد محیط مناسب برای سالمندان کشور: عرضه مسکن استیجاری عمومی بدون هیچ مانعی برای سالمندان (۳).

۵-اصلاحات سیاست‌گذاری مسکن در ژاپن

سیاست‌گذاری مسکن در ژاپن مزایای بسیاری را در راستای برنامه‌های پنج‌ساله به بخش مسکن تزریق نمود. این مزایا عبارتنداز؛ کاهش کمبود مسکن، بهبود استانداردهای محیط زندگی و محل سکونت و پاسخگویی به تغییر نیازهای شهروندان. در نتیجه، علاوه بر اینکه نیازهای کمی بخش مسکن تامین می‌گردد، اولویت‌هایی که در نتیجه تغییرات اقتصادی و اجتماعی ایجاد شده مانند؛ افزایش جمعیت سالمند‌، کاهش میزان تولد و افزایش مشکلات زیست‌محیطی در نظر گرفته می‌شود. اگرچه از دیدگاه کیفی استانداردهای مسکن و محیط مسکونی همچنان ناکافی است و این کشور نمی‌تواند ادعا کند که در بخش اجرای مسکن به‌طور کامل توسعه‌یافته ‌است. این شرایط نیازمند تغییر اساسی در چارچوب سیاست‌گذاری مسکن هست.

در سال ۱۹۹۶م قانون مسکن عمومی موردبازنگری قرار گرفت و در محدودیت‌های افرادی که مجاز به تقاضا برای این نوع از خانه‌ها بودند، تجدیدنظر شد. برای مثال، اگر درآمد افرادی که در خانه‌های عمومی بودند از میانگین درآمد یک خانواده کارگر بالاتر بود، این خانواده به‌عنوان خانواده با درآمد بالا طبقه‌بندی شده و آن‌ها باید خانه را تخلیه می‌کردند یا اجاره‌ بیشتری پرداخت می‌کردند. در نتیجه، خانه‌های دولتی به محل سکونت افراد کم‌درآمد و فقیر تبدیل گشت.

در سال ۱۹۹۹م نظام حقوق استیجاری تصویب گردید. اهداف این برنامه عبارت بود از:

۱-نظام جدید، بیرون‌کردن مستاجر را تسهیل نموده و صاحب‌خانه می‌توانست اجاره را بالا برده، نوسازی کرده یا مستاجر را تغییر دهد. همچنین، سرمایه‌گذاری دولتی می‌توانست کاهش یابد.

۲-افزایش فروش زمین با کاربری مسکونی و استفاده بهینه از زمین‌های موجود (۴).

نتیجه‌گیری

در ژاپن دولت به‌منظور افزایش کیفیت مسکن برای دهک‌های متوسط و بالا از طریق ارایه وام‌های کم‌بهره کمک می‌نماید. به دهک‌های پایین جامعه نیز مسکن دولتی عرضه می‌گردد. در راستای اصلاحاتی که در سیاست‌گذاری مسکن در این کشور روی ‌داد، سیستم عرضه‌ مسکن دولتی برای قشر فقیر جامعه پیاده شد. همچنین، در این کشور به‌منظور حل مشکلات مسکن، ساخت و عرضه خانه در اولویت سیاست‌گذاری دولت قرار گرفت و به ساخت مسکن به‌عنوان یک صنعت اشتغال‌زا توجه ‌شد. موجودی فعلی مسکن در ژاپن به دلیل سیاست‌گذاری موفق در حوزه مسکن در ۵۰ سال گذشته به‌گونه‌ای است که عرضه مسکن بیش از تقاضا بود و دولت توانست بر مشکل کمبود مسکن غلبه نماید. برای مثال، بر اساس مطالعات آماری که در اکتبر ۱۹۹۸م انجام‌ شده، تعداد واحدهای مسکونی ۵۰.۲۲ میلیون بوده و تعداد خانوارها ۴۴.۳۳ میلیون یعنی تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانواده‌ها بوده است.

 

منابع

۱-Building Center of Japan. 2014. A Quick Look at Housing in Japan. https://www.bcj.or.jp/form/mail.cgi?id=quicklook02.

۲-Ito, T. 1994. Public Policy and Housing in Japan. In Y. Noguchi and J. Poterba, eds. Housing Markets in the U.S. and Japan. Chicago, US: University of Chicago Press, 215–۲۳۸.

۳-Social Housing Policy in Japan The Japan Federation of Housing Organizations (Judanren) October 2017.

۴- Masahiro Kobayashi. (2016). The Housing Market and Housing Policies in Japan.

نظر بدهید