وضعیت بکر مسکن برای فعالیت استارت آپ ها

0
75

ناظر اقتصاد : نرگس رزبان، رییس گروه اقتصاد و مالی دفتر اقتصاد مسکن به ارائه تصویری از وضعیت کنونی این بخش از اقتصاد و نیز مهمترین چالش های حوزه مسکن که استارت آپ ها می توانند برای آنها چاره اندیشی کنند پرداخت.
وی برای بازنمایی اهمیت بخش مسکن توضیح داد: سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی ۵ درصد، از تشکیل سرمایه ثابت ۳۰ درصد، از اشتغال مستقیم کشور ۱۲ درصد و از کل سرمایه گذاری های مستقیم دولت بین ۰.۵ تا حداکثر ۳ درصد بوده است. همچنین سهم مسکن از بودجه خانوار ۳۳ درصد است.
به گفته رییس گروه اقتصاد و مالی دفتر اقتصاد مسکن، در سال های گذشته سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی اعطایی ۱۴ درصد بوده که طی سال‌های اخیر به ۸ درصد کاهش یافته است.
وی آمار موجودی مسکن کشور را حدود ۲۷.۵ میلیون واحد اعلام کرد که ۲۴ میلیون خانوار در آنها ساکن هستند و تعدادی از واحدها نیز خانه خالی یا بعضا اقامتگاه دوم به شمار می‌آید.
رزبان در عین حال یادآور شد که تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور همچنان بالای یک است و اکنون در هر ۱۰۰ واحد مسکونی به طور میانگین ۱۰۴ خانوار زندگی می کنند که این امر نشان می‌دهد عرصه برای فعالیت در بخش ساخت و ساز به منظور رسیدن این شاخص به عدد یک، همچنان وجود دارد.
وی دو سناریوی رشد خانوارها را که عامل اصلی تعیین نیاز آتی بخش مسکن است این طور توصیف کرد: اگر نرخ رشد خانوار ۱.۶ درصد باشد، در سال ۱۴۰۵ جمعیت کشور به ۸۸ میلیون و تعداد خانوارها به ۲۸.۲ میلیون خواهد رسید. این در حالی است که در یک سناریوی بدبینانه‌تر با لحاظ آمار رو به رشد طلاق، رشد تعداد خانوارها با احتساب همان جمعیت ۸۸ میلیونی، ۲ درصد خواهد بود و تعداد خانوارها به ۲۹.۵ میلیون خانوار می‌رسد. به این ترتیب تا افق ۱۴۰۴ کل ساخت و ساز مورد نیاز در کشور حدود ۹ میلیون واحد خواهد بود.

رزبان با اشاره به مثبت شدن ارزش افزوه بخش ساختمان در کشور در سال ۹۶ پس از ۵ سال پیاپی که این شاخص منفی بوده است، گفت: همچنین شاخص تشکیل سرمایه ثابت در بخش ساختمان نیز در سال ۹۶ مثبت شد و به ۰.۹ درصد رسید. این تحولات به دنبال رشد مثبت آمار صدور پروانه های ساختمانی پس از چند سال پیاپی رخ داد و در سال ۹۶ با ۸ درصد رشد صدور پروانه مواجه بودیم. ضمن اینکه در اردیبهشت امسال نیز با ۲۵ درصد رشد نقطه‌ای صدور پروانه، عملا تعداد پروانه های صادره در ابتدای امسال به ۸۵۰۰ فقره رسید.

رییس گروه اقتصاد و مالی دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه عمده ساخت و سازهای تهران در مناطق یک تا پنج انجام می شود، افزود: به طور کلی همواره حدود دو سال فاصله بین زمانی که صدور پروانه با رشد روبرو شده با زمانی که مسکن تکمیل شده به بازار عرضه می‌شود، وجود دارد که این موضوع به دلیل فاصله زمانی طبیعی دوره ساخت است.
وی خاطرنشان کرد: در سال ۹۲ که بازار مسکن در رکود بود ۱۱۰ هزار معامله در تهران انجام شد اما این رقم در سال ۹۶ که بازار به تدریج از رکود خارج شد، به ۱۸۴ هزار فقره رسید. همچنین طی ۴ ماهه اول امسال ۵۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی در تهران فروخته شد که البته به دلیل تلاطم قیمتی و فقدان چشم انداز روشن از آتیه بازار، روند حجم معاملات ماهانه طی دو سه ماه اخیر کاهشی بوده است.
رزبان با بیان اینکه عمده تقاضای مسکن در کشور با توجه به سطح بودجه خانوارها و نیاز آنها بین ۵۰ تا ۹۰ مترمربع است، گفت: این در حالی است که عمده ساخت و سازهای صورت گرفته در سال های اخیر بین ۹۰ تا ۱۲۰ مترمربع بوده و این وضعیت توازن میان عرضه و تقاضا را بر هم زده است.

آمارهای رشد قیمت مسکن

نرگس رزبان اظهار کرد: میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۹۱ حدود ۳ میلیون تومان بود که این رقم در رکود نوسان زیادی نداشت. در سال ۹۶ این میزان به ۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان رسید و از ابتدای امسال با سرعت رو به افزایش بوده است طوری که در فروردین ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار، در خرداد ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار و در تیر ماه نزدیک ۷ میلیون تومان شد.
وی با بیان اینکه قیمت گذاری مسکن امری است که از عهده دولت خارج است، گفت: مسکن یک کالای ناهمگن است و دولت نیز امکان کنترل قیمت آن را ندارد چراکه هم ابزار لازم را در اختیار ندارد و هم اینکه ممکن است کنترل قیمت موجب کاهش شفافیت و به دنبال آن، کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن شود و در نتیجه با کمبود عرضه در میان مدت و بلند مدت، قیمت مسکن به شکل سرسام آور رشد کند. این در حالی است که استارت آپ ها می توانند وارد فضای قیمت گذاری مسکن شوند و قیمت های عادلانه را بر اساس کیفیت محصول و میزان عرضه و تقاضای هر مقطع زمانی اعلام و پیشنهاد کنند.

به گفته وی، آمارهای سامانه اطلاعات بازار املاک ایران برای استفاده استارت آپ ها قابل اتکاست اما در بخش اجاره از آنجا که بسیاری از قراردادها ثبت رسمی نمی‌شود، چندان نمی‎توان روی این سامانه حساب کرد. وی میزان رشد اجاره بها در اریبهشت امسال را ۲۵.۶ درصد اعلام کرد.
رییس گروه اقتصاد و مالی دفتر اقتصاد مسکن سپس چالش های بخش مسکن که می تواند فضای مناسبی برای شکل گیری یک کسب و کار استارت آپی باشد را معرفی کرد و توضیح داد: شناسایی خانوارها و گروه های کم درآمد و میان درآمد هدف برنامه های دولتی بخش مسکن یکی از این چالش ها است. در سال های ۸۶ و ۸۷ ساخت ۲.۵ میلیون واحد مسکن مهر برای حل مشکل ۱.۵ میلیون خانوار فاقد مسکن دهک های یک تا چهار کلید خورد اما با گذشت ۱۰ سال و تکمیل بخش عمده این واحدها، شاهد هستیم که آنچه شکل گرفت به گروه هدف اصابت نکرد و در نتیجه آمار خانوارهای فاقد مسکن دهک های پایینی به ۴ میلیون خانوار افزایش یافته است.
رزبان فقدان سامانه اطلاع رسان دقیق را عامل این موضوع که برنامه های یارانه ای به گروه هدف اصابت نکرده دانست و گفت: افزون بر این فقدان سند مالکیت برای بسیاری از واحدهای مسکونی روستایی و محدوده های ناکارآمد شهری، ارائه تسهیلات و خدمات به آنها را ناممکن کرده است. این در حالی است که یک مجموعه استارت آپی می تواند به موضوع ورود کرده و مشکل را حل کند.

به گفته وی، شناسایی خانه های خالی و امکان به گردش افتادن آنها، راه اندازی شرکت های اجاره داری حرفه ای و الکترونیکی در بخش مسکن، ایجاد بستری برای تسهیل روند معاملات مسکن، ارتقای آگاهی های عمومی در مسائل حقوقی معاملات مسکن، رفع مشکلات مربوط به واسطه گری و بنگاه داری در بخش مسکن و نیز ضرورت شکل گیری سامانه های قیمت گذاری مسکن، از مواردی است که هر یک می تواند موضوع فعالیت یک استارت آپ باشد.

این کارشناس اقتصاد مسکن در عین حال یادآور شد که به دلیل امنیت معاملات، امکان حذف مشاوران املاک وجود ندارد و استارت آپ ها یا باید خود نقش مشاور را ایفا کنند یا از کمک مشاوران استفاده کنند. در عین حال با توجه به اینکه مشاور املاک به شکل همزمان نماینده دو طرف معامله که با یکدیگر تضاد منافع دارند، است، می توان برای حل این چالش نیز در فضای استارت آپی ایده پروری کرد.

نظر بدهید