تحلیل بازار مسکن در سال ۹۳

0
355

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است که رابطه‌ی دوطرفه‌ای مابین رکود و رونق این بازار با سایر بازارها در اقتصاد وجود دارد. این بخش هم به دلیل سهم قابل توجه در تولید ناخالص داخلی و هم به لحاظ تاثیرگذاری بر بودجه‌ی خانوار و نیز نقشی که در تغییرات بر روی شاخص‌های کلان اقتصادی مانند نرخ تورم و رشد اقتصادی می‌گذارد، از اهمیت خاصی برخوردار است. مسکن به عنوان یک کالای بادوام به دلیل ویژگی‌هایی نظیر سرمایه‌ای بودن، عدم وجود جانشین و غیرقابل تجارت بودن خود را از سایر بازارهای موجود متمایز کرده است و همواره نقش مهمی در اقتصاد کشور ایفا نموده است. در این یادداشت ابتدا با ارائه آماری اهمیت این بخش را در اقتصاد کشور بررسی خواهیم نمود، سپس عوامل تاثیرگذار بر عرضه و تقاضای بازار مسکن را تجزیه و تحلیل خواهیم کرد و در انتها سعی شده است تا با جمع‌بندی عوامل موثر، پیش‌بینی از بازار مسکن در سال پیش رو آورده شود.

۱)  اهمیت بازار مسکن در کشور

در کشور همواره زمین و مسکن به عنوان یک دارایی مطمئن قلمداد گردیده و به دلیل رشد فزاینده‌ی تورم در دهه‌های اخیر سرمایه‌گذاری در این بخش به یک سنت قدیمی تبدیل شده است. آمارها نشان می‌دهد که در طی سال‌های اخیر ارزش‌افزوده بخش ساختمان حدود ۵ درصد از کل درآمد کلی کشور را به خود اختصاص داده است.

قسمت عمده‌ی ساخت‌وساز مسکن در کشور ( حدود ۹۰ درصد) توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و همان‌طور که در نمودار ذیل قابل مشاهده است، از ابتدای سال ۸۴ رونق بخش ساختمان منجر به افزایش سهم این بخش در تولید ناخالص داخلی گردیده است. هم‌چنین بخش ساختمان بخش مهمی از نیروی کار شاغل در کشور را به خود اختصاص داده است. سهم ۱۳ درصدی بخش ساختمان در اشتغال کشور آن را به عنوان یکی از موثرترین بخش‌های موثر بر اشتغال کشور نشان می‌دهد.

۲)    عوامل موثر بر بازار مسکن

تسهیلات خرید مسکن یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر تقاضای مسکن در کشور می‌باشد. در کشورهای توسعه‌یافته بخش قابل توجهی از قیمت مسکن توسط وام بانکی و با استفاده از درآمدهای آتی خانوار و نه پس‌انداز، تامین می‌گردد. این تسهیلات در سال ۸۳ حدود ۲۷ درصد قیمت خرید یک واحد ۱۰۰ متری در تهران را تامین می‌نمود که امسال این سهم به کمتر از  ۹ درصد تقلیل یافته است.

با توجه به این‌که تسهیلات خرید مسکن در طی سال‌های اخیر همواره کاهش یافته است، می‌توان تقاضا را برای خرید مسکن نیز با توجه به این مولفه رو به کاهش دانست.
ساختار سنی جمعیت یکی دیگر از عوامل موثر بر تقاضای مسکن در کشور می‌باشد. هرم سنی کشور نشان می‌دهد که تقاضای بالقوه مسکن در این سال‌ها رو به کاهش خواهند داشت و بخش قابل توجه هرم سنی کشور در این سال‌ها از سن ازدواج خارج می‌گردند. این مسئله باعث می‌شود تا افزایش روزافزون تقاضای مسکن کنترل شود.
هجوم نقدینگی به سمت بازار مسکن نیز یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در کشور می‌باشد. مطالعه شوک قیمتی که در طی سال‌های ۱۳۸۳-۱۳۸۶ در بازار مسکن به وجود آمد، نشان می‌دهد که مهم‌ترین عامل افزایش جهشی قیمت مسکن افزایش یکباره‌ی حجم نقدینگی در کشور می‌باشد.   با توجه به بودجه انقباضی دولت و هم‌چنین سیاست دولت مبنی بر کنترل نقدینگی، می‌توان انتظار داشت که شوک قیمتی در بازار مسکن دور از ذهن خواهد بود.
قیمت نهاده‌های تولید مسکن به عنوان یکی دیگر از عوامل موثر بر بازار مسکن مطرح می‌باشد. افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن تأثیر مستقیمی بر قیمت مسکن بر جای می‌گذارد. طی ماه‌های اخیر، افزایش قیمت نهاده‌های تولید تا حدودی تعدیل شده است با این حال افزایش دستمزدهای ساختمانی – به عنوان یکی از عوامل مهم افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن – بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود.
اجرای مرحله‌ی دوم هدفمندی یارانه‌ها را نیز می‌توان یکی از عوامل موثر بر بخش عرضه مسکن معرفی نمود. مسکن یکی از بخش‌های پرمصرف انرژی در کشور است، بر این اساس با افزایش قیمت حامل‌های انرژی شاهد افزایش هزینه مسکن دور از انتظار نخواهد بود. اجرای این طرح به دلیل تورمی که در نهاده‌های تولید مسکن پدید می‌آورد، قیمت ساخت مسکن را افزایش خواهد داد که در میان‌مدت موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌آورد.

۳)    جمع‌بندی

بخش مسکن در اقتصاد دارای ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی است و بر آن‌ها تأثیر گذاشته و از آنها تأثیر می‌پذیرد؛ و به همین علت پیش‌بینی بازار مسکن به علت عوامل فراوان مؤثر بر آن، دارای انحراف معیار بالایی می‌باشد. اما اگر مولفه‌های بالا را به عنوان مهم‌ترین عوامل موثر بر بازار مسکن بدانیم با توجه به اینکه عوامل موثر بر فشار در قسمت تقاضای مسکن عمدتاً رو به کاهش هستند و هم‌چنین نیروهای بخش عرضه مسکن مانند اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش قیمت ساخت مسکن و هم‌چنین افزایش دستمزدها منجر به کاهش قدرت خرید مسکن خواهند شد، به سختی می‌توان رونق را در بازار مسکن پیش‌بینی نمود. با توجه به عوامل مطرح شده به نظر می‌رسد در سال ۹۳ تثبیت قیمت مسکن منتفی باشد، اما پیش‌بینی می‌شود که این نرخ رشد در سال ۹۳ – به دلیل ادامه‌ی رکود در بازار مسکن – کمتر از نرخ تورم عمومی باشد. در پایان ذکر این نکته ضروری است که نباید از تاثیر بازارهای بورس و ارز بر بازار مسکن غفلت نمود و با توجه به این‌که وضعیت این دو بازار به اراده‌ی دولت بستگی دارد، موجب پیچیدگی بیشتر در پیش‌بینی قیمت مسکن می‌گردد.

منبع:

۱)    جدول و نمودار از سایت بانک مرکزی ج.ا.ا استخراج گردیده است.
۲)    http://www.farsnews.com/newstext.php?nn=13921130000836
۳)    برای مطالعه بیشتر مراجعه کنید به : بررسی عوامل موثر بر تعیین سهم حباب قیمت در بازار مسکن مطالعه‌ی موردی ایران؛ قلی‌زاده، علی اکبر و کمیاب، بهناز؛ پژوهش‌نامه بازرگانی، شماره ۵۸

نظر بدهید